"10년 된 집 팔거면, 꼭 6월까지"

이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr 택스워치

2020-02-04

 

<전문가에게 듣는 절세 노하우>양해운세무사

 

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]

 

 

집을 여러 채 보유하는 일은 점점 어려워지고 있습니다. 다주택자에 대한 정부 규제가 점점 강화되고 있거든요. 심지어 이사를 위해 일시적으로 다주택자가 되는 경우에 대한 규정도 깐깐해졌죠.

 

지난 연말 12.16 주택대책에서도 대출규제 등을 포함해 세금을 통해 주택의 보유부담을 늘리는 방안들이 대거 포함됐는데요. 다행히 다주택자가 집을 파는 경우 세금부담을 일시적으로 덜어주는 방안도 함께 나왔습니다. 다주택자들이 당장 집을 팔아 주택가격을 낮추는데 힘을 보태라는 우회적인 압박이죠.

 

집주인들의 셈법은 더 복잡해졌는데요. 정부가 잠깐만 주겠다는 당근을 덥석 물 것인지, 아니면 버티면서 집값이 더 오르기를 바랄 것인지 선택의 기로에 섰습니다. 집주인들의 합리적인 선택에 도움이 될 방법을 신승세무법인 양해운 대표세무사에게 물어봤습니다.

 

 

# 6월말까지 팔면 양도세 중과 않는다는데

정부는 부동산 투기를 억제하기 위해 2018년 4월 1일 이후에 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 중과세하도록 하고 있는데요. 2주택자는 장기보유특별공제도 배제하고 기본세율에 10%를 가산하며, 3주택자는 장기보유특별공제 배제와 함께 기본세율에 20%를 가산하는 규정입니다.

 

그런데 작년 12월 16일 발표된 대책에서는 다주택자가 빨리 집을 팔 수 있도록 유도하기 위해 한시적으로 이 중과세 규정을 적용하지 않는 당근책이 담겼어요.

 

구체적으로는 2019년 12월 17일 ~ 2020년 6월 30일 사이에 10년 이상 보유하고 있던 주택을 팔면, 그 주택의 소재지가 조정대상지역일지라도 중과세를 배제하는 것은 물론이고, 장기보유특별공제까지 받을 수 있도록 한 것입니다.

 

향후 주택가격이 내야 할 세금보다 더 오르지 않는다는 것을 전제한다면 다주택 중과대상자에게는 지금이 양도소득세를 절감할 수 있는 최적의 기회입니다.

 

예를 들어 다주택자인 A씨가 10년을 보유한 경기도 과천 소재의 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다. A씨가 이 주택을 취득할 때에는 주택가격이 8억원이었지만, 현재 시세는 20억원에 달하죠.

 

그런데 이 주택은 다주택자가 조정대상지역에 보유하고 있는 주택이어서 양도할 경우 양도차익 12억원의 62%인 7억1000만원의 세금을 내야합니다. 제아무리 돈이 많은 사람이라도 매도를 선택하기가 쉽지 않은 세금부담입니다.

 

하지만 A씨가 이 주택을 올해 6월말까지만 양도한다면 양도소득세는 그 절반 수준인 3억7000만원으로 줄어듭니다. 과세 양도차익 12억원의 20%(10년 보유)인 2억4000만원을 장기보유특별공제받고, 세율도 중과하지 않은 42%를 적용하면 되기 때문이죠.

 

올 6월말까지만 한시적으로 적용되는 양도세 중과배제혜택은 보유기간이 10년이 넘는 주택에 한해서만 적용된다는 것을 기억해야 합니다. 만약 6월말까지도 10년을 채우지 못하는 주택이라면 처분하더라도 혜택은 못받겠죠.

 

# 조정대상지역 임대주택은 2년 거주해야 한다는데

1세대 1주택자도 조정대상지역 내의 주택인 경우에는 보유기간과 거주기간이 모두 2년 이상이어야 비과세(9억원 초과분은 과세)를 받을 수 있는데요. 소득세법과 민간임대주택법에 따라 등록한 임대사업자의 임대주택은 조정대상지역이라고 하더라도 거주기간에 제한없이 비과세를 받을 수 있었습니다.

 

하지만, 작년 12.16 대책에서 임대주택도 '조정대상지역 내에 등록된 주택'은 보유기간 뿐만 아니라 거주기간 2년까지 갖춰야만 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있도록 규정이 바뀌었어요. 단순 1주택자와 등록임대사업자의 형평성을 맞춘 것이죠.

 

다만, 이 규정은 대책발표 다음날인 2019년 12월 17일부터 새로 임대등록 하는 주택에 대해서만 적용되기 때문에, 그 이전에 등록한 임대주택은 종전대로 2년 거주요건을 갖추지 못했더라도 비과세를 받을 수 있어요.

 

12.16 대책으로 일시적인 2주택에 대한 양도세 비과세 요건이 깐깐해진 부분도 주목해야 합니다.

 

과거에는 1세대 1주택자가 이사를 위해 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택인 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 '3년 이내'에만 종전주택을 양도하면 비과세를 적용해줬는데요.

 

그런데 9.13 대책으로 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규주택을 취득한 경우에는 종전주택을 '2년 이내'에 양도해야만 비과세를 받을 수 있도록 바뀌었고, 12.16 대책 이후에는 양도시점도 1년 이내로 단축되고, 1년 이내에 전입해야하는 의무도 부여하고 있습니다.

 

따라서 1세대 1주택자가 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득한 경우에는 '1년 이내'에 신규주택으로 전입해야 하고, 종전주택도 신규주택 취득 후 1년 이내에 양도해야만 비과세를 받을 수 있습니다. 새집을 사서 이사할 거라면 1년 이내에 이사를 하고, 살던 집도 1년 이내에 팔아야 비과세가 된다는 것입니다.

 

# 장기보유공제 적용도 달라졌다는데

1세대 1주택이라고 하더라도 9억원이 넘는 고가주택은 초과분 만큼에 대해 양도소득세 부담을 져야 하는데요. 이 때 보유기간이 길수록 혜택을 주는 장기보유특별공제의 적용방법이 좀 달라졌어요.

 

현재는 보유연수에 따라 8%씩, 10년이면 최대인 80%를 장기보유특별공제해줬는데, 2020년 양도분은 2년 이상 거주한 경우에만 보유연수에 따라 8%씩 장기보유특별공제하고, 2년 이상 거주하지 못한 경우에는 연 2%의 장기보유특별공제만 받을 수 있습니다.

 

작년 12.16 대책에서 2021년 이후 양도분부터는 보유연수당 4%, 거주기간당 4%로 나눠서 공제율을 적용하고, 10년 이상 보유 및 10년 이상 거주한 경우 8%를 적용한다는 내용도 발표됐었는데요. 이와 관련한 소득세법 개정안은 아직 국회를 통과하지 않았기 때문에 이 부분은 경과를 더 지켜봐야 하겠습니다.

 

또 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택의 경우 주택면적이 크면 그 전체를 주택으로 보고 양도시 비과세혜택을 줬는데요. 이 겸용주택 역시 9억원이 넘는 고가주택인 경우에는 주택 외 부분을 따로 떼어서 무조건 과세하도록 규정이 바뀌었습니다. 2022년 이후 양도분 부터 적용되고요.

 

따라서 1세대 1주택자로서 실거래가 9억원이 넘는 고가주택이나 겸용주택을 보유하고, 2년 이상 거주한 경우에는 올해 안에 양도해야만 양도세를 최소화할 수 있겠습니다.

 

 

[출처/참조] 택스워치 이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr