10억짜리 아파트 팔면 양도세는

임명규 기자 seven@taxwatch.co.kr 택스워치

2020-02-14

[집 세금 얼마일까] ①양도세 비교

 

 

집을 사는 사람이 내는 세금은 취득세입니다. 주택가격에 따라 1~3%의 세율로 지방자치단체에 내는 것인데요. 예를 들어 5억원 짜리 아파트를 사면 세율 1%를 적용해 500만원의 취득세를 내고, 10억원인 아파트는 세율 3%로 3000만원을 내는 겁니다. 여기에 '기생충'처럼 붙는 지방교육세와 농어촌특별세까지 내고 나면 간단하게 계산이 끝나죠.

 

그런데 집을 팔 때는 복잡해집니다. 그 유명한 양도소득세를 계산해야 하는데요. 가뜩이나 용어도 어려운데 세법까지 너무 자주 바뀌기 때문에 더욱 어렵게 느껴집니다. 세무사들조차 가장 까다로운 세목으로 양도세를 꼽을 정도입니다.

 

양도세를 낸다는 것은 전문용어로 '양도차익이 있다'는 얘기가 됩니다. 집을 취득할 때의 가격보다 팔 때의 가격이 오른 경우 그 차익만큼 세금을 내는 것입니다. 만약 집을 팔아도 남는 금액이 하나도 없거나 오히려 손해를 봤다면 양도세를 낼 필요가 없습니다.

 

집이 한 채만 있어도 웬만하면 양도세를 내지 않습니다. 이것을 '1세대1주택 비과세'라고 하죠. 실거래가 9억원 이하인 집 한 채만 가진 사람이 집을 팔면 양도세를 내지 않습니다. 물론 2년 이상 보유해야 하고, 서울 등 조정대상지역 내 주택인 경우에는 2년 이상 거주해야만 합니다. 

 

실거래가 9억원이 넘으면 양도세를 내야 하지만, 각종 공제규정이 있어 실제 납부세액은 미미합니다. 예를 들어 5년 전 9억원이었던 아파트를 10억원에 팔면 1억원의 차익이 생기지만, 양도차익은 9억원이 넘는 부분만 따로 계산해서 1000만원으로 떨어집니다.

 

여기에 5년 보유 장기보유특별공제율 40%를 적용해서 400만원을 공제하고, 양도소득기본공제 250만원까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 350만원에 불과합니다. 과세표준에 최저세율인 6%를 적용하면 실제 납부할 양도세는 21만원입니다. 5년 사이 1억원 오른 10억원짜리 아파트를 불과 21만원의 양도세만 내고 팔 수 있다는 얘기죠.

 

똑같은 아파트를 10년 동안 보유했다면 양도세를 전혀 내지 않습니다. 장기보유특별공제율이 80%로 올라가기 때문이죠. 실거래가 9억원 초과분에 대한 양도차익 1000만원에서 장기보유특별공제 800만원을 빼고, 기본공제 250만원까지 적용하면 과세표준은 0이 됩니다.

 

 

양도차익이 늘어날수록 세금도 더 늘어나는데요. 5년 전 5억원에 취득한 아파트를 10억원에 팔면 양도세로 305만원을 내게 됩니다. 이 아파트를 10년 보유했으면 양도세는 45만원으로 떨어집니다. 양도차익의 1%도 못 미치는 수준의 세금만 내는 셈이죠.

 

하지만 주택 수가 2채를 넘어가면 양도세가 급격히 불어나게 됩니다. 정부가 집중적으로 규제하고 있는 다주택자 중과세 정책 때문입니다. 조정대상지역 내에서 집을 파는 2주택자는 기본세율(6~42%)에 10%포인트를 얹어서 적용하고, 3주택자는 기본세율의 20%포인트를 높여서 계산합니다. 즉, 2주택자는 16~52%, 3주택자는 26~62%의 세율로 계산한다는 의미죠.

 

서울에서 2주택을 가진 집주인이 10년 전 9억원에 취득한 집을 10억원에 판다면 양도세로 2898만원을 내야 합니다. 양도차익 1억원에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 9750만원인데, 해당구간의 기본세율인 35%에서 10%포인트를 중과한 45%를 적용하게 됩니다. 10년을 보유했지만 장기보유특별공제도 적용할 수 없습니다. 3주택자인 경우는 양도세가 3873만원으로 더욱 늘어납니다. 10년 동안 집으로 1억원을 벌었는데 30~40%의 금액을 양도세로 내야하는 겁니다.

 

5년 전 6억원에 취득한 아파트를 10억원에 팔면 2주택자의 양도세는 1억7335만원, 3주택자는 2억1310만원입니다. 양도차익이 4억원인데 2주택자는 44%를 부담하고, 3주택자는 절반이 넘는 53%를 양도세로 내는 겁니다. 양도세액의 10%를 추가로 내야 하는 지방소득세까지 감안하면 실제 양도차익 대비 세부담은 각각 48.4%와 58.3%로 뛰어오르죠.

 

다만, 조정대상지역에서 10년 넘게 보유한 집을 내놓는 다주택자는 6월 말까지 집을 팔면 양도세를 줄일 수 있습니다. 정부가 지난해 12월 16일 부동산 대책을 통해 양도세 중과세율을 적용하지 않고, 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했기 때문이죠.

 

서울의 다주택자가 양도차익 1억원인 10년 보유 아파트를 6월까지 팔면 양도세는 1338만원으로 2주택자의 절반 수준, 3주택자의 1/3 수준으로 떨어집니다. 양도차익이 5억원인 3주택자는 6월에 팔면 양도세 1억3360만원을 내지만, 7월에 팔면 두 배가 넘는 2억7310만원을 내게 됩니다.

 

[출처/참조] 택스워치 임명규 기자 seven@taxwatch.co.kr