주택임대소득 신고 절세팁

뉴스톡 신승세무법인

2020-05-09

종합소득세 확정신고는 ‘19년 귀속 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 납세자도 신고를 해야 한다.

다만, 다주택자라 도 주택 수에서 제외하는 경우에 해당하면 소득세 과세 대상이 아닐 수 있다. 주택임대 수입금액이 2천만원 이하라면 종합소득세 와 분리과세 중 유리한 것을 선택하여 세금 을 줄일 수 있다.

 

 과세 대상 주택 수 꼼꼼히 확인  

공시가격 9억원 이하 1주택자는 소득세 신고대상이 아니며, 9억원 초과 1주택자나 2주택자도 보증금만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않는다.

​반면, 9억원 초과 1주택자 와 2주택자 중에서 월세 수입이 있는 경우에는 소득세를 내야 한다. 이때 주택수는 부부합산으로 계산하고, 국외소재 주택임대소득 은 1주택자 도 과세 대상이다.

​공동소유 주택은 2019년 귀속까지는 최다지분자의 소유주택으로만 계산한다. 비과세 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외된다.

​따라서 주택을 임대하고 있더라도 부부합산하여 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않는다.

​단, 2020년 귀속부터는 ① 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액 (주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 6백만원 이상 ② 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분 소유(기준시가 9억원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단) 중 하나에 해당하면 소수지분자도 주택수에 가산해야 한다.

 

 

 종합과세 vs 분리과세 중 유리한 것은?

주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 주택임대소득 에 대해 종합과세 (세율 6∼42%)와 분리과세 (세율 14%) 중 선택할 수 있다.

​국세청에 따르면 단순경비율 적용 대상자로서 주택임대업 사업자등록 이 없고, 주택임대소득 외의 다른 소득 이 없으면 종합과세 가 유리하다.

​종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104, 701301)이 종합과세 가 세율 14%인 분리과세 보다 유리하거나 같다.

​분리과세 가 유리한 경우는 △ 주택임대 총수입금액 1천만원 이하 △ 주택임대소득 제외 다른 종합과세 대상 소득금액 2천만 원 이하 △ 주택임대 사업자등록 등 요건 충족하여 분리과세 시 필요경비 (60%)와 기본공제 (4백만 원) 우대 적용에 해당하는 경우다.

​또 주택임대 총수입금액이 4백만원 이하이고, 주택임대소득 을 제외한 다른 종합과세 소득금액 이 2천만원 이하인 경우에도 분리과세 가 유리하다.