[절세극장]수험생 아들의 역세권 오피스텔

임명규 기자 seven@taxwatch.co.kr 택스워치

2019-08-12

회계사시험 공부방 활용...주택수 포함 상속세 추징

#공부에 흠뻑 빠진 아들
"아빠! 저 대학 합격했어요. 국제학부 전공이에요."
"공부하느라 힘들었을텐데, 장하다 내 아들."
"이제 시작인걸요. 공인회계사 준비할 거에요."

서울에 사는 직장인 홍모씨는 명문대학에 합격한 아들이 대견했습니다. 공부에 전념할 수 있는 환경도 제대로 만들어주지 못했는데, 합격 소식을 들으니 만감이 교차했죠. 

홍씨는 치매를 앓고 있는 아버지를 모시고 아들과 한집에서 같이 살았는데요. 공인회계사 시험을 보겠다는 아들을 위해 공부방을 따로 얻어주고 싶었어요. 

마침 집에서 5분 거리에 대형 건설사가 새로 지은 오피스텔이 있었는데요. 급매로 저렴하게 나온 매물이 있길래 덜컥 계약했어요. 지하철 2개 호선이 지나가는 역세권이기 때문에 장기적으로는 재테크의 목적도 있었죠. 

#밥은 먹고 다니니
"오피스텔은 어때? 춥지는 않니?"
"사무실 느낌도 나고 마음에 쏙 들어요."
"밥은 엄마가 해줄테니, 집에 와서 먹고 가거라."

홍씨가 취득한 오피스텔에서 아들은 회계사 공부를 시작했어요. 독립된 공간에서 혼자 조용히 공부에만 전념할 수 있었는데요. 아들은 금방이라도 합격할 것 같은 기대감에 부풀었어요. 그래서 잘 다니던 학교까지 휴학하고 회계사 시험에 매진했죠. 

하지만 회계사 시험은 만만치 않았어요. 3년 동안 열심히 공부했지만 최종 관문을 넘지 못했어요. 크게 좌절한 아들은 회계사 공부를 잠시 접어두고 군대로 향했어요. 

아들이 군대를 가면서 오피스텔은 공실이 되었는데요. 홍씨는 세입자를 받지 않았어요. 부동산 침체기가 겹치면서 오피스텔 가격은 3년 전과 별 차이가 없었지만, 홍씨는 오피스텔을 미련없이 팔았어요. 

#효자를 위한 절세 선물
"아버지를 모시고 얼마나 함께 살았습니까?"
"10년은 훨씬 넘었죠. 저는 그 집밖에 없어요."
"그럼 동거주택 상속공제를 적용하면 되겠군요."

오피스텔을 판 지 6개월 만에 홍씨의 아버지가 세상을 떠났어요. 장례식을 치르고 나서 상속세를 신고하기 위해 세무사를 찾아갔는데요. 세무사는 동거주택 상속공제를 통해 절세가 가능하다고 조언했어요. 

부모를 모시고 10년 넘게 한 주택에서 같이 산 자녀에게 상속세를 감면해주는 규정인데요. 아버지와 함께 살던 주택을 상속받은 홍씨는 동거주택 상속공제 요건을 갖췄다고 믿었어요. 

홍씨는 세무사의 도움을 얻어 관할 세무서에 상속세를 신고했어요. 당초 상속세 과세가액에서 1억4200만원을 공제하면서 2000만원이 넘는 세금을 줄일 수 있었어요. 

#지긋지긋한 그 오피스텔
"오피스텔 때문에 상속세 좀 더 내셔야겠습니다."
"그건 주택이 아니에요. 그냥 독서실이었어요."
"주방과 침실이 있잖아요. 주거용이 맞습니다."

홍씨는 1년 후 세무서로부터 상속세 조사를 받게 됐어요. 3개월에 걸친 조사 끝에 2300만원의 상속세를 추징 당했는데요. 홍씨가 보유했던 오피스텔이 주택수에 포함되면서 동거주택 상속공제 요건인 '10년 이상 1세대 1주택자' 자격을 충족하지 못한 것이죠. 

문제의 오피스텔에 대해 홍씨는 주거용이 아니라 업무용 시설이라고 주장했지만, 세무서에선 꿈쩍도 하지 않았어요. 만약 업무용이었다면 홍씨가 오피스텔을 취득할 당시 부가가치세도 돌려받을 수 있는데, 환급받은 사실도 전혀 없었어요. 

게다가 홍씨는 주택임대사업자였는데요. 기존 오피스텔 주인으로부터 임대사업자 지위를 승계받아 유지하고 있었어요. 이미 계약 당시부터 오피스텔이 주거용이라는 사실을 다 알고 있었다는 얘기였죠. 

#앗! 나의 실수
"원래 오피스텔을 임대할 생각이 전혀 없었어요."
"그럼 주택 임대사업자 등록은 왜 했습니까?"
"주변에서 취득세를 감면받을 수 있다길래..."

홍씨는 자신의 실수로 임대사업자를 등록했다고 주장했어요. 주택임대사업자로 등록하면 취득세를 감면받을 수 있다는 얘기를 듣고 무작정 따라했다고 털어놨는데요. 

실제로는 주택으로 임대한 사실도 없고 전입신고된 입주자도 없었기 때문에 임대사업자가 아니라고 했어요. 오피스텔을 팔 때도 3년 전 감면받은 취득세 880만원을 구청에 다 납부했다며 확인서도 제출했어요. 

홍씨는 국세청장을 상대로 심사청구를 제기했지만, 과세처분을 뒤집을 수 없었어요. 국세청은 "홍씨가 오피스텔을 주택으로 보고 임대할 목적이었던 것으로 보인다"며 "동거주택 상속공제를 받을 수 없다"고 밝혔습니다. 

■ 절세 Tip

부모와 자녀가 하나의 주택에서 10년 이상 동거한 경우 상속주택 가액의 80%를 상속세 과세가액에서 공제한다. 공제 한도는 5억원이며, 상속주택 가액이 6억2500만원이면 동거주택 공제 한도를 모두 채우게 된다. 다만, 10년 이상 1세대를 구성하면서 보유한 1주택에 대해서만 동거주택 상속공제를 받을 수 있다.