부동산을 싼 가격에 팔면 생기는 문제들

뉴스톡 신승세무법인

2021-09-08

#특수관계인에게 부동산을 시가보다 싼 가격에 거래하면 저가양도로 과세될 수 있습니다.

서로 간의 합의를 통해 부동산을 낮은 가격으로 팔면 양도세를 아낄 수 있다고 생각할 수 있습니다. 하지만 이 경우 저가양도로 세금을 내야 할 지도 모릅니다. 저가양도란 시가보다 낮은 가격으로 거래할 때 양도받은 사람이 양도자로부터 이익을 얻었다고 간주하여 증여세를 과세하는 것입니다. 어떤 경우에 저가양도가 발생하는 지 간단히 정리했습니다.

 

 

 

■ 저가양도의 효과

부동산을 거래하는데 시가 5억원짜리를 3억원에 거래하기로 했다고 가정합시다. 이렇게 하면 양도자가 개인인 경우 양도소득세를 낮출 수 있고 법인이라면 법인세를 낮출 수 있습니다. 또한 양수자는 시가보다 대단히 낮은 가격으로 취득할 수 있게 되어 그 자체로 양도자로부터 큰 이익을 얻었다고 볼 수 있는데, 대가 없이 이익을 얻었다는 점에서 증여세가 과세될 수 있습니다.

■ 저가양도 여부의 판단

그런데 시가보다 아주 조금 낮은 가격이어도 모조리 증여세를 과세한다면 과세 당국은 모든 거래에 대해 시가에 해당하는 적절한 가격으로 거래했는지 여부를 검토하는데 어려움을 겪을 것입니다. 따라서 시가보다 얼마나 낮은 가격이어야 증여세가 과세될 정도로 낮게 거래한 것인지 기준을 마련할 필요가 있습니다.

증여세에서 저가양도로 증여세를 과세하는 것은 특수관계인과의 거래인지 아닌지에 따라 판단 기준이 다릅니다. 먼저 특수관계인과의 거래에서는 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 나 3억원 중 적은 금액 이상일 때 저가양도로 보는 것이고, 특수관계인이 아닌 자 간에 거래한 경우에는 시가와 대가와의 차이가 시가의 30% 이상 차이가 나면 저가양도로 보는 겁니다.

한편 양도소득세나 법인세에서 부당행위계산부인 규정을 적용하기 위한 저가양도 여부를 판단할 때에는 증여세와 달리 특수관계인이 아닌 자와의 거래는 저가양도여부를 판단하지 않습니다. 특수관계인과의 거래에 있어서만 저가양도 여부를 판단하는데, 시가와 대가와의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상 차이가 나면 저가양도가 됩니다.

■ 저가양도시 과세문제

저가양도의 과세문제를 판단함에 있어 양도자가 개인인지 법인인지, 양수자가 개인인지 법인인지에 따라 달라지고, 또 양도자와 양수자가 특수관계인인지 아닌지에 따라 과세문제가 달라집니다.

먼저 특수관계인 사이의 거래일 경우, 양도자인 개인은 양도소득세를 거래가격이 아닌 시가에 의해 양도소득세를 계산하여 납부합니다. 양도자가 법인인 경우에는 저가양도에 따른 시가와 대가와의 차액을 익금산입합니다. 만약 그 상대방인 양수자가 개인인 경우 상여, 배당, 기타소득으로 소득처분하고, 법인인 경우에는 기타사외유출로 소득처분합니다.

한편 양수자가 개인인 경우에는 증여세가 과세되는데, 양도자가 법인으로서 소득처분이 일어난 경우에는 이중과세 방지를 위해 증여세가 과세되지 않습니다. 또한 양수자가 법인인 경우에는 저가양수 자체가 양수법인의 자산증가를 가져오는 것입니다. 따라서 처분 시 법인세를 더 납부하게 되기 때문에 조세감소 우려가 없어 세무조정이 없는 것이 원칙입니다. 그런데 양도자가 개인인 경우는 취득 시 익금산입하여 시가와의 차이를 과세하고 처분시 손금산입해주는 것으로 세무조정합니다.

양수자가 개인인 경우로 이렇게 증여세가 과세되거나 소득처분이 있었던 자산을 처분할 때에는 당초 취득대가에서 증여재산가액이나 소득처분액을 가산한 가액을 취득가액으로 하게 됩니다.

그리고 비특수관계인간 거래라고 한다면 양도자가 개인이든 법인이든 과세문제는 없습니다. 왜냐하면 양도소득세든 법인세든 특수관계인간 거래에 있어서만 부당행위계산 부인규정이 적용되기 때문입니다. 다만 법인이 특수관계 아닌 자와 거래를 하더라도 시가 30% 이상을 초과하여 저가양도하게 되면 기부금으로 보아 세무조정을 해야 합니다.

 그런데 양수자가 개인인 경우에는 비특수관계인으로부터 저가양도를 받았다고 하더라도 증여세가 과세될 수 있습니다. 반면 양수자가 법인인 경우에는 특수관계자와의 저가양수 거래가 아니므로 세무조정이 없습니다.