세금용어특집, 시가에 대해 알아봅시다!

뉴스톡 신승세무법인

2021-09-09

#부동산 세금용어, 시가란 무엇일까요?

세금 문제를 다룰 때 복잡한 단어를 접하는 경우가 많죠. 용어를 잘 알지 못하면 세금을 제대로 신고했는지 모르는 경우도, 다른 절세법을 찾지 못하는 상황도 생깁니다. 세법을 접할 시간이 없는 사장님들을 위해, 알아두면 반드시 도움되는 세금용어를 정리하여 안내해 드리겠습니다.

 

 

 

■ 시가의 정의

시가는 자산의 가치를 말합니다. 시가에 따라 거래하고 과세하게 되므로 대단히 중요한 개념이죠. 다양한 세법에서 자산의 평가를 하고 있으나 그중 대표가 되는 것이 상속증여세법입니다. 상속증여세법에서 상속개시당시 또는 증여일 당시의 상속 증여재산을 평가할 필요가 있기 때문에 다른 세법에서 상속증여세법의 병가를 인용하는 경우가 많습니다.

상속증여세법에서 재산의 평가는 평가기준일 현재의 시가에 따릅니다. 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로, 소용가격, 공매가격, 감정가격 등 구체적인 사항은 대통령 령으로 위임하고 있습니다. 이러한 시가의 정의를 보면 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 의미한다는 점을 알 수 있습니다.

■ 시가가 사용되는 때

시가는 다양한 상황에서 요구됩니다. 상속증여세법에서 보듯이 상속이 개시되어 상속 재산의 가액을 알아야 할 필요가 있고, 증여를 받을 경우에도 증여 받은 재산이 얼마인지를 알아야 상속세와 증여세를 과세할 수 있습니다.

시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래될 때 성립되는 가액을 말하는 것 이기에 다양한 세법에 활용됩니다. 소득세법이나 법인세법에서 특수관계인 사이의 거래에 대해 부당행위계산부인 규정을 적용하고자 할 때도 불특정다수인과 상이하게 거래함으로써 특수관계인에게 부당한 이익을 준 것이 아닌가 하는 점을 판단하는 데도 시가가 기준이 됩니다.

 

■ 시세와 시가와의 차이

그런데 우리가 흔히 사용하는 단어 중에 시세라는 말이 있습니다. 시세와 시가는 다른 말입니다. 흔히 시세는 아파트 시세나 증권시세 등의 말로 쓰이는데, 부동산의 경우 KB시세나 한국감정원시세 등이 널리 알려져 있습니다.

시가는 해당 자산의 가격을 특정하여야 하기 때문에 하나의 값으로 나타나지만, 시세는 대체로 상한가 하한가와 같이 범위로 표현됩니다. 그리고 시가는 특정 자산의 고유한 값이지만, 시세는 동일한 아파트 단지내에서 유사한 아파트가 거래되는 것을 보고 내 재산의 가치를 추정하기 위한 수단입니다. 따라서 시세는 과세목적으로는 적합하지 않습니다.

■ 시가로 볼 수 없는 경우

내가 평가하고자 하는 자산의 거래가격을 시가로 삼고 싶더라도 평가기준일과 너무 멀리 떨어진 시점에 있었던 거래라고 한다면 지금의 가격을 제대로 반영한다고 할 수 없을 것입니다. 따라서 상속의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 6개월 사이에 있었던 가격을, 증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지, 양도세에서는 평가기준일 전 3개월부터 평가기준일 후 3개월 사이에 있었던 가격만 시가로 인정하고 있습니다.

그리고 이 기간 중에 속한 가격이라고 하더라도 평가기준일까지 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어서 현재의 가격을 적절히 반영하지 못한다고 판단될 때에는 시가로 인정할 수 없습니다.