시점을 알면 절세가 보인다! 부동산 증여 취득시기

뉴스톡 신승세무법인

2022-03-15

# 취득시기를 명확히 하면 증여세 절세할 수 있습니다

실질과세의 원칙에 따라 부모가 자녀 건물의 대금을 지급하면 국세청은 증여로 판단합니다. 그렇다고 현재 시가로 증여세를 계산하면 대부분 증여세가 높아지기 마련입니다. 취득시기를 명확히 파악하면 납부해야 하는 세금이 줄어들 수도 있는데요, 취득시기로 증여가액을 산정하는 시가가 정해지기 때문입니다.

 

 

 

증여세를 계산할 때는 ‘취득시기’를 명확하게 해야 합니다. 증여세는 증여재산가액에 증여세율을 적용하여 계산하는데요, 이때 증여재산가액은 증여일의 시가에 따르기 때문입니다. 
특히 부동산을 증여하는 경우 일반적인 부동산, 입주권이나 분양권, 소유권보존등기가 되지 않은 건물 등 다양한 사례가 존재합니다. 부동산은 취득 과정별로 시가가 달라지는 경우가 많기 때문에 취득시기를 명확하게 해야 증여세를 줄일 수 있습니다.

 

 

일반적으로 부동산을 증여 받는 경우에는 ‘소유권이전등기 접수일’ 을 증여재산 취득시기로 봅니다. 

다만, 증여를 받는 경우에는 증여세와 별개로 취득세를 내야 하는데, 무상승계 취득에 대한 취득시기는 증여계약서 작성일입니다. 만약 증여계약서만 작성하고 소유권이전등기는 하지 않았다면 증여세는 과세되지 않지만 취득세는 과세됩니다.

부동산을 취득할 수 있는 권리, 즉 분양권을 증여하는 경우는 ‘권리의무승계일’ 이 취득시기가 됩니다.

부동산 소유권보존등기가 되지 않은 상태인 건물을 증여하는 경우에는 수증자가 당해 건물을 사실상 인도받은 날을 그 건물의 취득시기로 봅니다. 사실상 인도받은 날이란 증여계약서 작성내용, 당해 건물에 부수되는 토지에 대한 증여등기일 등의 사실관계를 확인하여 판단합니다.

자녀에게 증여할 목적으로 자녀명의로 부동산을 취득한 경우에는 증여재산이 현금인지 부동산인지 여부가 중요합니다.

부동산 매매과정이나 매매대금을 누가 지급했는지 보아 부모가 부동산을 실질적으로 취득한 것으로 인정되는 경우는 부모가 부동산을 취득하여 자녀에게 증여한 것과 같습니다. 따라서 증여시기는 소유권이전등기 접수일이 됩니다. 반면, 자녀가 현금을 증여 받아 자녀가 부동산을 취득한 경우는 자녀가 현금을 인도받은 날이 증여시기가 됩니다.

분양권을 증여하는 경우도 마찬가지입니다. 자녀에게 아파트를 증여할 목적으로 자녀 명의로 분양권을 취득했으나 계약서 작성이나 그 대금지급 등을 모두 부모가 한 경우에는 준공일(사용승인일)에 아파트를 증여한 것으로 봅니다. 그러나 아파트를 취득하는 데 필요한 분양대금을 증여한 경우에는 자녀가 각 분양대금을 지급받은 날을 증여시기로 하여 증여세를 과세합니다.

끝으로 증여에 의해 경매부동산을 취득한 경우의 취득시기는 경락허가 결정이 확정된 후 대금지급기일에 대금을 완납한 때로 봅니다.