부담부증여 절세효과의 진실

뉴스톡 신승세무법인

2022-04-14

#부담부증여로 절세효과를 높이려면 어떻게 해야 할까요?

가족에게 부동산을 증여할 때 세금을 줄이기 위해 자주 쓰는 방법이 부담부증여 입니다. 재산과 부채를 같이 증여하는 걸 말하는 데요, 비과세 또는 양도차익이 적은 주택을 증여하면 세금이 줄어들지만 다주택자 부동산 증여시에는 오히려 세금이 증가하는 경우도 발생합니다.

 

 

 

부담부증여는 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 증여하는 것을 말합니다. 

이때 채무 부분에 해당하는 금액은 증여자가 양도소득세를 부담해야 하고, 수증자는 채무 부분을 뺀 금액에 대해서만 증여세를 부담하면 됩니다.

증여자가 자신의 채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세하는 것입니다. 그리고 그만큼 수증자는 증여세 부담이 줄어듭니다.

그런데 부담부증여가 항상 절세 효과가 있는 것은 아닙니다. 1주택자로서 양도소득세가 비과세되거나 양도차익이 적은 경우 절세 효과가 큽니다. 증여자가 다주택자로서 중과세 적용을 받는다면 오히려 세금을 더 내게 될 수도 있어 주의해야 합니다.

 

부담부증여로 세금을 줄이려면 1주택자인 증여자가 양도소득세 비과세 혜택이 있는 주택 또는 양도차익이 적은 주택을 증여해야 합니다.

1주택자이지만 주택의 시가가 12억 원을 초과하는 경우에는 12억원 초과분의 비율만큼 양도차익에 대해 양도소득세가 과세됩니다. 그럼에도 불구하고 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수 있기 때문에 세부담이 상대적으로 적습니다.

그러나 증여자가 다주택자이고, 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과세 되고, 장기보유특별공제를 적용받을 수 없어 대체로 세부담이 더 늘어납니다.

양도차익이 커서 증여자가 부담할 양도소득세가 큰 경우에도 부담부증여를 하면 수증자의 증여세 감소분보다 오히려 양도소득세 부담이 더 커져 절세 효과가 없을 수 있습니다.

따라서 부담부증여를 하기 전에는 단순히 수증자가 내야 할 증여세가 줄어드는지 여부만 확인할 것이 아니라 증여자의 양도소득세 부담까지 계산해보고 행동에 옮겨야 합니다.