자녀에게 부동산 무상 대여 시 세금 주의

뉴스톡 신승세무법인

2022-10-18

# 무상사용이익 5년간 1억 원 이상이면 증여세 과세

구체적인 절세 전략은 반드시 세무전문가와 상의해야합니다

 

 

부모 등 타인 소유의 부동산을 무료로 사용하면 증여세를 내야 할 수 있습니다. 무상으로 사용하는 만큼 이익을 얻기 때문에 그 이익을 증여로 보아 세금을 부과하는 것입니다.

 

그러나 무조건 증여세가 과세되는 것은 아닙니다. 부동산 무상사용이익이 5년간 1억 원 이상인 경우에만 증여세가 과세된다. 이 기준금액을 잘 활용하면 자녀에게 세금 부담 없이 부동산을 무상 지원할 수 있습니다.

 

부동산 무상 사용에 따른 증여세 과세를 피하려면 먼저 무상사용이익을 계산하는 방법부터 알아야 합니다.

 

부동산 무상사용이익은 부동산을 무상으로 사용하는 때 발생하며 무상사용 기간은 5년 단위로 계산합니다. 5년이 경과한 후에는 다시 5년 단위로 무상사용이익을 계산합니다. 이때 과세대상에서 제외되는 경우가 아니라면 5년 전에 발생한 무상 사용이익과 합산하여 증여세를 계산해야 합니다.

 

무상사용이익을 계산할 때는 1년치를 계산한 후 5년간 부동산 무상사용이익을 현재 가치로 환산한 금액으로 합니다. 즉, 연간 부동산 무상사용이익을 부동산 가액의 2%로 보고, 5년간의 매년 부동산 무상 사용 이익을 10%의 이자율로 현재 가치로 환산한 가액의 합계를 증여재산가액으로 하는 것입니다. 이를 산식으로 표현하면 ‘∑ (부동산가액*연2%)/(1+0.1)ⁿ, n=평가기준일 경과연수’입니다.

 

이렇게 계산한 부동산 무상사용이익이 1억 원 이상인 경우 증여세가 과세됩니다. 위 산식에 대입해보면 무상 제공하는 부동산 가액이 13억1,900만 원을 넘어야 증여세가 과세된다는 계산이 나옵니다.

 

한편, 부동산 무상 사용에 따른 증여세와 별개로 부동산 소유자에게 종합소득세가 부과된다는 점도 유의해야 합니다.

 

부동산 소유자에게 부과되는 종합소득세는 증여세 계산과는 달리, 소득세법의 부당행위계산 부인 규정에 따라 계산합니다. 무상으로 사용하게 한 부동산 가액의 50%를 차감한 금액에 부동산 임대 간주임대료 계산 시 적용하는 이자율에 의하여 수입금액을 산출하여 부과하게 됩니다.

 

자녀에게 자금을 직접 지원하기 부담스럽다면 부동산을 담보로 제공하거나 일정 기간 부동산을 무상으로 제공하는 것도 방법입니다. 구체적인 절세 전략은 반드시 세무전문가와 상의하여 수립하는 것이 좋습니다