부동산 거래, 시기만 잘 조절해도 양도소득세 절세
2020-02-25
뉴스톡 신승세무법인
부동산 거래, 시기만 잘 조절해도 양도소득세 절세
양도 차익, 차손에 따른 양도소득세
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# 양도차액만 발생 시 부동산 양도는 1년에 1건 양도차손 함께 발생 시 부동산 양도는 1년에 2건 이상 |
주택이나 토지, 공동주택을 양도하여 이익이 생겼다면 양도소득세를 내야 합니다.
이때 부동산 양도시기를 상황에 맞게 조절하면 양도소득세 부담을 줄일 수 있는데 그 방법을 안내해드립니다.
#양도차익만 발생 시 부동산 양도는 1년에 1건
서울에 주택 3개를 보유한 다주택자인 이민주 씨. 그녀는
올해 안에 주택 2개를 양도할 계획입니다.
‘집은 1년에 1채를 파는 게 좋다’ 는 정보로 고민을 하고있다고 합니다.
사실일까요?
결론을 말하자면 50%로 반반입니다.
그 이유는 바로 이민주 씨의 현상황에 따라 달라지기 때문입니다.
만약, 한 해 동안 두 개의 주택에서 모두 양도차익이 발생했다면, “합산과세”대상이 되어 더 많은 양도소득세를 내야 합니다.
합산과세는 동 과세기준일 안에 발생한 양도소득을 합산해 과세하는 것을 말하는데 양도소득세는 과세표준이 높아지면 그만큼 세율도 높아지는
누진세율 구조기 때문에, 양도차익을 합산하여 과세하면 더 많은 소득세를 내야 합니다.
(모든 세금은 과세기준일을 가지고 있기 때문에
과세기준일은 세금을 부과하는 기준이 되는 날로, 양도소득세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를
과세기준일로 보고 있습니다.)
여기서 잠깐! 또 다른 정보를 안내해드리자면. 모든 거래가 합산과세 대상이 되는
건 아닙니다.
합산과세는 기본세율 적용자산에만 해당되고, 기본세율은 보유기간이 1년 이상인 주택, 2년 이상 보유한 분양권에 적용됩니다.
1) 비과세 대상이거나
2) 1년 미만으로 보유해 단일세율을 적용 받은
주택
위 2가지 해당되면 합산 과세하지 않습니다.
또한 “기본공제”를 생각해볼 때, 기본공제는 양도소득세를 계산할 때 기본 250만원을 양도가액에서 공제해주는 것을 말합니다.
올해에 주택 2개를 한 번에 양도하면 기본공제를 1번만
받지만, 올해와 내년에 각각 주택 한 개씩 나눠서 양도하면 기본공제도
2번 받을 수 있습니다.
따라서 올해 주택 1개를 양도하고, 내년에 주택 1개를 양도함으로써 누진세율을 낮추고, 기본공제를 2번 적용받아 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
#양도차손 함께 발생했을 시 부동산 양도는 1년에 2건
이상
부동산 거래 시 어떤 자산에서는 손해를, 어떤 자산에서는 이익을 보기도 합니다.
이 경우 적절한 양도 시기는 언제일까요?
만약 한 주택에선 양도차손,다른 주택에선 양도차익이 발생했다면?
이러한 경우에는 연도 중 두 건 이상의 부동산을 양도해야 유리합니다. 양도차손이 발생하면
다른 양도차익 부동산과 “통산”해 신고할 수 있기 때문입니다.
통산은
‘전부를 통틀어 계산한다’는 의미로 현행법은 양도소득금액 계산 시, 양도차손이 발생한 자산이 있다면 해당 자산을 제외한 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 양도차손을 공제하도록
하고 있습니다. 이때 양도차손을 통산할 수 있는 ‘다른 자산’은 양도소득금액 계산 시 양도차손이 발생한 자산과 같은 분류에 속해있어야 합니다. 예를 들어 토지를 양도하며 발생한 차손을
주식을 양도하며 발생한 차익에서 공제할 수는 없습니다.
* 부동산 항목으로 통산할 수 있는 종류는
토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산 등입니다.
양도차손의 통산에는 몇 가지 주의점이 있습니다.
1) 양도차손은 그 해에 발생한 양도소득금액만
공제할 수 있습니다.
남은 양도차손을 이월해서 다음 연도 양도소득금액을 공제받을 수는 없습니다.
2) 비과세되는 양도차손은 통산 대상이 아닙니다. 과세되지 않는 1세대 1주택의 양도로 발생한 양도차손은 양도소득금액에서 차감하지 않습니다.
3) 국외자산에서 발생한 양도차손은 국내자산의
양도차익과 통산하지 않습니다. 국내외의 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세 과세표준
및 산출세액을 각각 구분해 산정하기 때문입니다.
만약 이민주 씨가 올해 주택 2개를 양도한다면 양도소득금액에서 양도차손을 공제하고 과세표준을 줄일 수 있습니다. 줄어든 과세표준만큼 민주 씨가 내야할 양도소득세 부담 역시 줄일 수 있습니다.
부동산 양도를 계획하고 있으시다면 양도 자산에서 발생하는 차익과 차손을 살펴보고 양도시기를 결정하셔서 양도세 절감하시길 바랍니다.
