상속재산의 평가 기준은?

2020-03-16

뉴스톡 신승세무법인

상속재산의 평가 기준은?

                         

상속세 신고 시 상속재산 평가에 따른 발생할 수 있는 문제

                                                        

#부동산 유형에 따른 기준 평가 방법 달라 아파트 등의 공동주택은 매매사례가액으로 평가 감정평가는 상속일 전, 후 6개월 이내

 

상속재산의 취득가액은 원칙적으로 시가로 평가됩니다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.

 

시가로 인정되는 금액은 매매사례가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액, 공매가액 등이며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가로

 

평가하게 됩니다. 상속세 신고 시 상속재산을 어떻게 평가하는 지에 따라 추후 발생할 수 있는 문제에 대해서 알려드립니다.

 

 

#아파트 등의 공동주택은 매매사례가액으로 평가

일반적으로 아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우는 매매사례가액으로 평가합니다. 보통 상속세 및 증여세법 상 시가는 평가기준을 전, 후 6개월 기간 내의 거래가액으로 보지만, 매매사례가액은 상속일 전 6개월부터 신고일까지의 거래가액을 시가로 인정합니다.

 

공동주택은 매매사례가액이 있기 때문에 납세자들에게 유리하게 평가액을 조정하기 어려워 상속세를 낮추기 위해서 기준시가로 신고해도 세무서에서 매매사례가액으로 정정해서 가산세까지 부과 당할 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

 

 

#단독주택, 상가 건물 등은 감정가액과 기준시가 중 유리한 것으로 선택

단독주택이나 상가 건물 등은 일반적으로 기준시가로 신고를 하게 됩니다. 당장 상속세 부담은 없지만 추후 부동산을 매각할 때 양도소득세 부담이 커지게 됩니다.

 

예를 들어 홀아버지가 돌아가시고 아들 2명이 상가를 상속받았습니다. 상가의 기준시가는 5억원, 감정평가액이 8억원이고 그 외의 다른 재산이 없다고 가정한다면  상속세 일괄공제 5억원이 되므로 기준시가로 신고하면 상속세는 0원이 됩니다. 하지만 상속받고 10년이 지난 후 12억원에 매각을 하게 되면 어떨까요? 내년부터 변경되는 장기보유특별공제를 적용해서 20%를 적용하면 아들 1인당 지방소득세 포함해서 9,500만원입니다.

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만약 감정평가를 했을 경우에는 어떨까요?

상속세 과세표준 3억원에 대한 총 5천만원을 납부하게 되지만, 양도소득세는 1인당 4,450만원이 과세됩니다.

기준시가로 신고하게 되면 총 1억 9,000만원의 세금을 내지만, 감정가액으로 신고할 경우 상속세 5천만원에, 양도소득세 8900만원으로 1억 3,900만원의 세금만 납부하면 됩니다. 감정평가비가 다소 들지만 총 5천만원을 절세할 수 있습니다.

 

 

#감정평가는 상속일 전, 후 6개월 이내에 해야

감정평가는 상속일 전, 후 6개월 이내에 한 것만 인정이 됩니다. 또한 반드시 2개 이상의 감정평가기관에서 평가서를 받아야 합니다.

추후 양도소득세 때문에 기간이 지나 소급감정을 하게 되더라도 인정이 되지 않기 때문에 꼭 주의해야 합니다.

반대로 상속재산이 많을 경우에는 기준시가로 신고하는 것이 유리할 수도 있습니다.

상황마다 어떤 게 유리할 지는 세무전문가 등에게 문의해서 정확한 판단을 내리는 게 좋습니다.