부담부증여 문의가 많아 정리해 드립니다.

2021-09-08

뉴스톡 신승세무법인

#부담부증여가 유리한 상황과 불리한 상황을 정리해 드립니다.

최근 부담부증여와 일반 증여에 관한 문의가 부쩍 늘고 있습니다. 증여세에 대한 절세방법을 찾기 위해서 인데요, 많은 분들이 부담부증여가 유리한 지 증여가 유리한 지 문의를 주시는데 이에 대한 해답은 증여재산과 소유주택에 따라 달라집니다. 그 이유에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

 

■ 부담부증여시 세금

우선 증여자는 아버지이고 조정지역에 2주택을 소유한다고 가정해 봅시다. 이 경우엔 어느 것을 먼저 양도하더라도 중과세되는 상황입니다. 그래도 시세차익이 좀 작고 현재 주택공시가격도 낮은 A아파트를 자녀에게 증여하고자 합니다. 

A아파트는 국민주택규모로 2006.5월에 6억원을 주고 매매로 취득하였습니다. 부모는 A를 취득하고 5 년 동안 살다가 B주택을 취득하면서 A는 임대를 주고 B에서 계속 거주하고 있습니다.

 A의 임대료는 보증금 1.5억원에 월세 150만원입니다. 그리고 A에는 담보대출잔액도 2억원 있습니다. 수증자인 자녀는 30세가 넘었고 세를 얻어서 따로 살고 있으며 무주택입니다.

A의 취득당시 공동주택가격은 3억원이나 지금은 5.5억원입니다. 마침 유사매매사례가액이 있어 이를 평가액으로 삼기로 합니다.

유사매매사례가액이 10억원일 경우 승계된 채무를 공제하고 증여세를 계산하면 1억2000만원이고, 채무액에 대한 양도소득세를 계산하면 5167만원, 그리고 다주택자인 증여자가 조정대상지역 주택으로 3억원 이상 주택을 증여하여 취득하는 경우의 취득세가 3065만원으로 모두 2억 227만원의 세금이 계산됩니다.

■ 저가양도시 세금

특수관계인간에 시가보다 저가로 양도하는 경우 양도자의 양도소득세는 시가에 의해 과세합니다. 따라서 시가보다 저가로 양도한다고 하여 양도소득세가 줄어드는 것은 아닙니다. 유사매매사례가액이 10억원으로 존재하여 10억원이 시가에 해당하는 경우로 7억원에 거래하기로 하였다고 가정합시다.

양도소득세는 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액 이상으로 시가보다 낮은 가격으로 거래할 경우 부당행위계산부인규정을 적용하게 됩니다. 이 경우는 부당행위에 해당하므로 시가 10억원을 이용하여 양도소득세를 계산하게 되는데, 그 금액이 1억 9068만원입니다.

또한 저가로 양수한 양수자는 시가보다 낮은 가액으로 취득해 얻은 이익만큼, 증여세를 과세하게 됩니다. 시가와 대가와의 차이가 시가의 30% 또는 3억원보다 많을 경우 증여세를 과세하는데, 10억원을 7억원에 거래하였으므로 과세될 증여세는 없습니다.

매매로 인한 취득세는 1주택자인 자녀가 공동주택가격 이상으로 거래하였으므로 7억원을 기준으로 부과되어 1286만원이 됩니다. 모두 합하면 2억 354만원입니다.

■ 부담부증여와 저가양도의 비교

사례에서는 부담부증여와 저가양도로 인한 과세 차이는 백여만원에 불과합니다. 그러나 향후 수증자(매수자)가 매도할 경우 취득가액은 10억원과 7억원으로 달라지므로 양도할 때 양도세가 차이가 날 것입니다. 또한 저가양도라고 하더라도 매매이므로 실제 대금을 지급하여야 하므로 자금을 더 준비해야 하는 부담이 있습니다.

부담부증여는 이월과세를 피하기 위해서라면 수증자가 5년 이내 양도를 하기 어렵습니다. 왜냐하면 양도시 취득가액을 증여자의 취득가액으로 하기 때문에 양도세 부담이 커지기 때문입니다. 반면 저가양도에는 이월과세가 작용하지 않아서 양도시기를 선택하는데 부담이 없습니다. 또 부담부증여는 상속세 과세시 사전증여재산으로 포함될 여지가 있습니다.

굳이 큰 차이가 없다면 부담부증여가 자금 마련 부담도 없으므로 유리할 듯하지만, 저가양도가 유리한 경우도 있습니다. 바로 매도자가 1세대 1주택 비과세나 감면 또는 중과세 배제 등으로 양도세 부담이 적은 경우입니다. 그러므로 각자의 상황에 맞춰 비교 판단해 볼 필요가 있습니다.