부모님 명의 아파트에 무상으로 거주한다면?

2022-07-13

뉴스톡 신승세무법인

#무상사용이익에 대한 증여세 과세 범위를 알려드립니다!

높은 집값 때문에 가족 명의 주택에 거주하는 사회초년생 분들도 계실 겁니다. 세법에서는 가족 간의 무상으로 제공하는 부동산도 증여로 인정하고 있습니다. 하지만 증여로 인정되는 범위를 이해한다면 절세법을 찾을 수 있습니다.

 

 

 

결혼을 앞둔 A씨는 치솟은 집값 때문에 고민을 거듭하다 아버지 명의 아파트에 잠시 살기로 했습니다. 아버지의 도움으로 5년간 거주비를 줄이는 대신, 더욱 허리띠를 졸라매 내 집 마련을 위한 종잣돈을 모아볼 계획이었습니다. 그런데 회사 동료가 “가족의 부동산을 무상으로 사용하는 것에 대해서도 증여세를 내야 한다” 고 귀띔하는 바람에 다시 걱정에 휩싸였습니다. 

부모 등 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용하면 증여세를 내야 할 수도 있습니다. 무상으로 사용하면서 얻게 된 이익이 증여세 과세대상이기 때문입니다.

다만, 부동산 무상사용에 따른 이익은 5년 단위로 계산하여, 그 이익이 1억 원을 초과할 때 증여세가 과세됩니다.

 

 

 

건물이나 토지 등의 부동산을 사용료 지불 없이 공짜로 사용하면 그만큼 이익을 얻는 결과가 되므로 세법에서는 그 이익에 해당하는 금액을 증여받은 것으로 봅니다.

관건은 그 이익을 어떻게 계산하느냐에 있습니다. 무상으로 부동산을 사용한다고 해서 무조건 증여세를 내야 하는 것은 아닙니다. 부동산 무상사용을 개시한 날로부터 5년간 무상사용이익이 1억 원을 초과해야 과세 대상입니다.

부동산 무상사용이익은 ‘부동산 가액ⅹ2%ⅹ3.7908’의 산식으로 계산합니다.

이때 2%는 1년간 부동산 사용료를 고려하여 기획재정부 장관이 정하는 이율입니다. 3.7908은 기획재정부 장관이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로서 5년간 부동산을 무상 사용한 이익을 매년 10%의 이자율로 현재가치로 할인해 계산한 것입니다.

산식을 적용하여 시가 13억 원인 아파트에 자녀가 5년간 임대료 없이 무상으로 살 때의 무상사용이익을 계산해보면 98,560,800원(=13억원ⅹ2%ⅹ3.7908)이 됩니다. 이 경우 1억 원이 넘지 않기 때문에 이 경우 증여세가 과세되지 않는 것입니다.

부동산 무상사용이익의 증여시기는 부동산을 사용하기 시작한 날로 보며, 이익의 계산은 5년 단위로 해야 합니다. 따라서 5년이 지난 후에도 무상사용을 이어갈 경우 위의 산식으로 증여이익을 계산하여 합산 과세하게 됩니다.

한편, 가족 등 특수관계인이 아닌 관계에서 부동산을 무상 사용하는 경우에는 그 행위가 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한해 증여의제를 적용합니다. 거래 관행상 정당한 사유가 있는지의 여부는 거래의 경위, 거래당사자의 관계, 거래가액의 결정 과정 등을 고려할 때에 적정한 교환가치를 반영하여 거래했다고 볼 수 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 판단합니다.