‘조정대상지역’ 다주택자 15년 이상 보유 시 장기보유특별공제 공제 혜택 적용

이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr 택스워치

2019-10-21

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부동산 거래 시 규제지역 확인은 필수

조정대상지역 양도소득세 강화로 세금 부담 커

 

‘조정대상지역’ 다주택자 15년 이상 보유 시

장기보유특별공제 공제 혜택 적용

 

# 조정대상지역에 주택 보유 시 ‘장기보유특별공제’ 혜택 없어.. 다주택자 15년 이상 보유 시 장기보유특별공제 30% 공제 혜택 적용

 

부동산 거래에서 규제지역의 확인은 필수사항입니다. 규제지역이냐 아니냐에 따라 분양, 대출 등의 조건이 확연하게 달라질뿐만 아니라 생각지 못한 무거운 세금을 물게될 수도 있으니까요. 그중에서도 특히 세금에서 신경써야 할 규제지역이 바로 '조정대상지역'입니다.

 

조정대상지역은 박근혜 정부 시절인 2016년 11월 3일, 이른바 11.3 부동산 대책을 발표하면서 등장했습니다. 일부 지역에 청약이 쏠리는 등 부동산 시장이 과열조짐을 보이자 규제완화기조 일변도에서 규제강화로 정책방향을 바꾼 것이죠.

 

 

조정대상지역은 도입 당시에는 사실상 청약규제에 주안점을 둔 규제였습니다. 지역별 청약과열지역을 조정대상지역으로 지정한 후 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등을 핵심적으로 시행했죠. 서울 25개구와 경기도 6개시 등 전국 37개 지역이 조정대상지역으로 지정됐습니다.

 

하지만 이후에는 조정대상지역이 부동산 정책을 세우는 기본 틀로 자리잡았습니다. 세금규제도 조정대상지역을 중심으로 도입되기 시작했죠. 특히 문재인 정부로 교체된 후 2017년 6월 19일과 8월 2일, 잇따라 부동산 대책이 발표됐고, 조정대상지역을 중심으로 한 세금규제 정책이 대거 포함됐습니다. 조정대상지역도 40개로 늘어났죠.

 

대표적인 것이 양도소득세 강화인데요. 8.2대책 이후부터는 조정대상지역으로 지정된 곳의 주택을 양도하는 경우 상대적으로 매우 무거운 세금을 부담하도록 바뀌었습니다.

 

우선 다주택자의 경우 양도소득세 중과세율이 적용되는데요. 2주택자는 기본세율에 10%p, 3주택자인 경우 20%p 세율을 얹어서 세금을 내야 하죠.

 

과세표준 1200만원 이하의 상대적으로 적은 양도차익이 난 경우에도 기본 6%세율의 최저세율이 아니라 최대 26%로 중과된 세율을 적용해서 양도소득세를 내야 하고요. 42%인 최고세율 구간인 경우 무려 62%의 세금을 부담하는 상황도 가능하죠.

 

아울러 이들 조정대상지역에 주택을 보유하고 있는 다주택자에 대해서는 장기보유특별공제 혜택을 주지 않는 규제도 적용됩니다.

 

장기보유특별공제는 주택을 오래보유할수록 투기와는 거리가 멀다는 점을 인정하고 양도차익을 깎아주는 혜택을 주는 제도인데요. 1세대 1주택자의 경우 10년 이상 보유시 80%를 양도차익에서 공제하고, 다주택자라고 하더라도 10년 이상(2019년부터는 15년 이상) 보유하면 30%를 공제하는 상당한 혜택이죠.

 

하지만 다주택자가 조정대상지역에 보유한 주택을 팔게 되면 이 혜택이 사라집니다. 주택을 아무리 오래 보유하고 있었더라도 장기보유에 따른 공제혜택을 못 받으니 세금 부담이 가중될 수밖에 없습니다. 장기보유특별공제도 못받고, 중과세율까지 부담해야 하는 것이죠.

 

예를 들어 일반적인 3주택자라면 15년 이상 보유하고 양도차익 1억원이 생긴 주택을 파는 경우 양도차익의 30%를 깎아서 7000만원에 대해 24%의 세율로 세금을 부담해야 하는데요. 하지만 양도하는 주택이 조정대상지역 주택이라면 장특공제 없이 1억원 전체에 대해 20%p 가중된 44%의 세율로 세금을 내야 합니다.

 

뿐만 아닙니다. 조정대상지역에서는 1세대 1주택자도 세부담 압박을 느껴야 하는데요.

 

1세대 1주택인 경우 2년 이상 보유요건만 갖추면 양도세 비과세혜택(고가주택은 9억원 초과분만 과세)을 받을 수 있었는데요.

 

8.2부동산 대책에 따라 조정대상지역에서는 2년 보유에 '2년 거주' 요건까지 더해져야만 비과세 혜택이 주어집니다. 일시적인 2주택 역시 마찬가지고요.

 

따라서 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에 취득한 주택은 반드시 총 보유기간 중 2년 이상을 거주해야만 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 2017년 8월 2일 이전에 취득했거나 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 경우에는 2년 보유만 하더라도 종전과 같이 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 

[출처/참조] 택스워치 이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr