증여 받은 부동산 매매 시 양도세 절세법

뉴스톡 신승세무법인

2020-03-16

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증여 받은 부동산 매매 시 양도세 절세법

                         

상속, 증여 후 상속세 증여세 신고가액은 취득가액에 미포함

                                                        

#임의로 취득가액 높여 증여세 신고 시 추후 양도할 때 문제될 수 있어 기준시가 낮다면 감정평가 받아 평가액 높여야

 

상속이나 증여로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액으로 신고 시 그 부동산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 상속증여세법에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 정하게 됩니다. 이때 상증법에 따라 평가한 가액이란 매매사례가액, 감정∙공매∙경매∙수용가액, 기준시가를 순서대로 적용합니다.

 

#상속∙증여 후 상속세∙증여세 신고한 가액, 취득가액에 미포함

주의 깊게 보아야 할 부분은 취득가액에 해당하는 것이 상속∙증여 후 상속세∙증여세 신고서에 신고한 가액이 아니라는 것입니다.

 

부부간 증여를 한 경우 상속증여세법상 매매사례가액이나 감정가액 등이 없어서 기준시가로 평가를 하니 3.7억 원이었으나 부부간 증여재산공제에도 여유가 아직 있고 향후 양도할 때를 양도세를 적게 내기 위해서 증여세 신고서에 5.6억 원이라고 예를 들겠습니다.

 

증여재산가액이 5.6억원이 되더라도 배우자 증여재산공제가 6억원이기 때문에 증여세가 없으므로 신고서는 별탈 없이 처리되고 결정됩니다. 만약 이렇게 5.6억 원으로 증여세 신고를 했기 때문에 나중에 양도할 때 취득가액에 5.6억원이라고 기재해도 될까요?

 

그렇지 않습니다.

 

 

#임의로 취득가액 높여 증여세 신고하면 추후 양도 시 문제

위에서 안내해드린 내용과 같이 증여 받은 자산을 양도할 때 취득가액은 증여세 신고가액이 아니라 증여 당시 상증법상 평가한 가액인 것입니다. 따라서 증여세 신고를 5.6억 원에 했다하더라도 그 5.6억 원이 상증법상 평가한 가액이 아닌데 5.6억 원을 쓰게 되면 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

 

보유하던 부동산을 바로 양도하지 않고 배우자에게 증여한 뒤 양도를 하는 이유는 증여를 통하여 취득가액을 높여 양도차익을 줄이려고 하는 것입니다. 그런데 증여당시 평가액이 기준시가에 의하게 되면 오히려 취득가보다 낮아지는 결과가 나올 수 있습니다. 증여로 인한 증여세는 없더라도 취득세 부담과 등기비용 그리고 양도소득세까지 고려한다면 손실이 더 커지게되어 증여를 안한것만 못한 결과가 되는 것입니다.

 

#기준시가 많이 낮다면 감정평가 받아 평가액 높여야

증여를 이용하여 양도차익을 줄이려면 증여 당시 평가액이 증여자가 취득한 가액보다 적어도 높아야 합니다. 혹시라도 기준시가가 평가액이 되어 많이 낮다면, 감정평가를 받아서 평가액을 높이는 방법을 이용하는 것도 있습니다. 일반적으로 감정가액은 실제 매매가보다는 다소 떨어지더라도 기준시가보다 매우 높은 경우가 많기 때문입니다.

 

단지 증여재산가액을 임의로 높여 신고할 경우 신고는 받아들여질지라도 추후 양도 시 취득가액으로 인정받을 수는 없기 때문에, 감정평가를 받아 신고하여야만 향후 취득가로 사용할 수 있습니다.

상속,증여세 뿐 아니라 양도세까지 고려하여 매도계획을 세우는 것이 좋겠습니다