증여세 줄여주는 임대보증금

2020-03-25

뉴스톡 신승세무법인

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증여세 줄여주는 임대보증금

                         

임대보증금 많을수록 상속세, 증여세 절세

                                                        

# 임대보증금은 부채이면서 유상자산,  두 가지 이면 임대보증금 증여자에게는 유상자산으로 인정되어 양도소득세는 증가

 

현행 상속세 및 증여세법에 따르면 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 입증되는 채무는 상속세 과세가액에서 차감하도록 하고 있습니다. 즉, 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감하도록 하고 있는 것입니다.  일반적으로 임대하는 부동산을 상속 또는 증여하는 경우 세입자에 대한 임대보증금을 함께 승계시키는 경우가 많습니다.  이럴 경우 승계 받게 되는 임대보증금이 많으면 많을수록 상속세 및 증여세는 감소하게 됩니다. 

 

자, 그럼 임대보증금에 따른 상속세, 증여세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

​#임대보증금 많을수록 상속세 부담 감소

흔히 알고 있는 상속세는 사망일 현재 피상속인의 모든 상속재산가액에서 공과금, 장례비 및 채무 등을 차감하고, 여기에 추가적으로 일정한 금액을 공제한 과세표준에 상속 세율을 적용하여 계산하게 됩니다. 중요한 것은 위에서 말한 채무에 임대보증금도 포함된다는 것입니다.   세입자로부터 받은 임대보증금은 추후에 반환하여야 할 의무가 있는 부채에 해당되기 때문입니다.

 

따라서 임대보증금은 상속세 과세가액에서 차감되는 대표적인 부채에 해당되며, 피상속인이 생전에 임대하는 부동산의 월세보다 보증금의 비중이 클수록 상속세는 줄어들게 됩니다.

 

 

#임대보증금 많을수록 증여세 부담 감소

증여세 또한 증여재산가액에서 부담부증여 시 인수채무액 등을 차감하고, 일정한 금액을 공제한 과세표준에 상속세와 동일한 세율을 적용하여 계산하게 됩니다. 따라서 임대용 부동산을 증여하는 경우 해당 부동산에 대한 임대보증금을 수증자가 인수하게 되면 증여세 과세가액이 줄어들게 됩니다. 월세보다 보증금의 비중이 큰 부동산을 증여하면 증여세가 그 만큼 줄어들게 되는 것입니다.

 

 

#임대보증금이 많을수록 양도소득세 부담 증가

반면 임대보증금이 상속, 증여세를 계산하는 과정에서 절세의 역할을 하지만 증여자에게는 양도소득세 및 지방소득세를 부담시키게 됩니다. 부담부증여는 증여자의 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 경우 증여 재산 중 채무에 상당하는 부분은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보기 때문입니다.  원칙적으로 증여세 및 보유기간이 2년 이상인 부동산에 대한 양도소득세율이 모두 초과 누진세율이므로 실무적으로 단순 증여보다는 부담부증여가 절세 방안으로 활용되고 있습니다.