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다주택자 임대사업 등록 시 절세 혜택

2020-03-26

이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr 택스워치

첨부파일 :  

다주택자 임대사업 등록 시 절세 혜택

                         

양도소득세 중과배제 임대기준시가 6억원 이하 적용

                                                        

 

# 장기보유특별공제 추가 공제  

보유기간 따라 24%~ 50%까지 공제

 

 

집을 보유하고 있는 사람들에게 주어진 선택지는 크게 두 가지죠. 계속 보유하거나 팔거나.

 

특히 여러 채를 보유하고 있는 다주택자들에게는 오는 4 1일 이후 그 선택폭이 더 좁아집니다. 다주택자들이 집을 팔 때 양도소득세를 종전보다 더 무겁게 매기도록 제도가 바뀌기 때문입니다. 자연히 보유하는 쪽으로 선택하는 사람이 늘겠죠.

 

문제는 어떻게 보유하느냐인데요. 전문가들은 당장 집을 팔 생각이 아니라면 임대사업자로 등록하는 것이 현명한 방법이라고 합니다. 일정 요건을 갖춘 임대사업자에게는 양도소득세 감면 등 각종 세제혜택을 주니까 어차피 보유할 거라면 임대사업자로 등록해 세금 부담을 덜어내라는 것이죠.

 

그렇다면 임대사업을 하면 얼마나 절세효과가 있을까요. 임대사업자등록에 따른 세제 혜택들을 정리해봤습니다.

 

#양도소득세 중과 배제

가장 주목받는 혜택은 양도차익에 대한 세금, 즉 양도소득세를 중과하지 않는다는 겁니다.

 

2018 4 1일 이후부터는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때에는 양도세율을 중과해서 매기는데요. 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트나 가중해서 부과합니다. 3채 이상을 보유하고 있는 경우 양도차익에 대해 최대 68.2%(지방세 포함)의 세율로 세금을 내야하는 무시무시한 규정이죠.

하지만 등록된 임대주택은 이 중과세율을 적용하지 않습니다.

 

다만 양도소득세 중과를 피할 수 있는 임대주택에도 기준이 있는데요. 매입한 임대주택의 경우 면적 제한은 없지만 임대당시 기준시가가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원)인 임대주택만 이 혜택을 받을 수 있어요. (양도세를 100% 감면 받으려면 85㎡ 이하 주택을 10년간 임대해야 한다.)

 

 

#주택수 제외

임대주택은 다주택자를 구분하는 주택 수에서 빠지는 혜택도 있습니다. 주택 수를 계산할 때 예외를 두는 것이라 다주택자 양도소득세 중과배제 혜택과 연동돼 있는 혜택이죠.

 

예컨데 5채의 주택 중 본인이 거주하고 있는 1주택 외에 4채를 임대주택으로 등록한 임대사업자는 보유 주택이 5채인데도 1세대 1주택자가 되는 겁니다. 이 사업자는 본인 거주 1주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택까지 받을 수 있는 것이죠. 다만 이 때에도 2년 이상 거주해야만 비과세를 받을 수 있습니다.

 

주택수 제외 조항도 중과세 배제와 동일한 내용의 주택 가액과 면적기준을 부합해야만 혜택이 적용됩니다.

 

 

#장기보유특별공제 추가 공제

임대사업자로 등록한 경우 장기보유특별공제(장특공제)를 확대 적용 받는 혜택도 있습니다. 일반주택의 장특공제는 6년 이상 보유한 경우 18%를 기준으로 보유기간이 1년 늘어날 때마다 3%포인트씩 공제율이 늘어나는데요. 임대주택으로 등록하면 여기에다 보유기간 1년 단위로 2%포인트씩을 더 가산해서 추가공제를 해줍니다.

 

또 임대사업자 중 8년의 의무임대기간을 채워야 하는 준공공임대사업자로 등록한 경우에는 8년 이상 보유시 20%의 장기보유특별공제를 추가공제하는데요. 똑같이 8년 보유시 주택임대사업자가 아닌 사람의 장특공제율은 24%이지만 장기주택임대사업자는 30%, 준공공임대사업자는 50%가 적용되는 것이죠.

 

#10년 넘기면 양도세 100% 면제

준공공임대사업자로 10년을 넘기면 양도세 자체를 100% 감면하는 제도도 있습니다. 하지만 준공공임대 양도소득세 100% 감면혜택은 2018 12월말까지 사업자 등록을 한 경우에만 한시적으로 적용된다는 것도 알아야 합니다.

또한 취득 후 3개월 이내에 준공공임대사업자로 등록한 경우에만 이 혜택이 주어지기 때문에 오래전에 보유하던 임대주택은 대상이 될 수 없습니다.

 

#재산세와 종부세 등 보유세 감면

임대사업자로 등록하면 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 깎아주는 혜택도 누릴 수 있습니다. 재산세는 주택 규모에 따라 세액을 감면해주고요. 종부세는 해당 임대주택의 가격을 종부세 합산대상에서 배제해줍니다.

 

다만 보유세 감면혜택은 국민주택규모인 85㎡ 이하인 경우에만 받을 수 있는데요. 재산세 기준으로 4년 단기임대사업자의 경우 85㎡ 이하는 재산세 25%감면, 60㎡ 이하는 재산세 50%감면, 40㎡ 이하는 재산세 전액감면 혜택이 있고요. 준공공임대인 장기임대사업자는 85㎡ 이하 재산세 50% 감면, 60㎡ 이하 재산세 75%감면, 40㎡ 이하 재산세 전액감면의 혜택이 있습니다.

 

아울러 종부세 합산배제의 경우 공시가격 기준 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)인 경우로 가격 제한조건까지 갖춰야만 혜택을 받을 수 있다는 점을 체크해둬야 하죠.

 

#임대사업소득의 소득세 감면

집주인들이 임대를 주고 있으면서도 임대사업자 등록을 꺼려왔던 이유 중 하나가 바로 임대소득에 대한 소득세 부담인데요. 임대사업자 전환을 유도하기 위해 임대사업소득에 대한 소득세 감면혜택도 주고 있습니다.

 

현재 임대소득 연 2000만원 이하인 경우에는 소득세를 비과세하고 있는데요. 이것이 2018 12월 말까지만 한시적으로 시행되고 폐지될 예정이어서 이를 보완하는 내용이 최근에 임대주택 활성화 방안으로 추가됐습니다.

 

2019 1 1일부터는 2000만원 이하 소득에 대해서 과세하기는 하지만 분리과세, 즉 다른 소득과 합산하지 않기로 한 것이죠. 특히 2000만원 이하 소득에는 필요경비율을 70%로 적용해주기로 했는데요. 예를 들어 2019년 이후에 연간 임대소득이 1000만원이면 소득세는 0원이고요. 2000만원이라도 소득세는 7만원 정도에 그칩니다.

 

[출처/참조] 택스워치 이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr

 

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