소득 있는 곳에 세금 있다. 주택임대소득 신고 대상은 누구?
2020-05-12
뉴스톡 신승세무법인
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소득 있는 곳에 세금 있다.
주택임대소득 신고 대상은 누구?
월세를 받는 2주택자 이거나 3주택 이상은 신고 대상
주거용 오피스텔이나 월세 수입을 받는 다면 해당
지난해까지 비과세 되었던 수입금액 2천만원 이하 주택임대사업자에 대한 과세가 올해부터 전면 시행됩니다. 월세 수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자가 이에 해당됩니다.
과세 원칙에 따라 주거용 부동산도 이대 수입이 있으면 세금을 내야 합니다. 손에 들어오는 월세가 아니더라도 3주택 이상일 경우 전세 보증금도 간주임대료로 과세 되는데요. 그래서 오늘은 주택임대소득신고 정확히 누가 해야 하는지 알아보는 시간을 가져 보고자 합니다.
주택임대소득신고 대상은?
주택임대소득신고 대상은 부부 합산해서 기준시가(공시가격) 9억원 이하의 국내 주택 1채만 가지고 있거나, 2주택 이하의 월세 없이 보증금만(전세) 받는 경우는 비과세 대상입니다. 이 외 월세를 받는 2주택자이거나 3주택 이상은 신고 대상인데요. 또 오피스텔의 경우 주거용으로 쓰면서 매달 월세 수입을 받으면 주택임대소득에 계산됩니다.
주택수 | 월세 | 보증금 |
1주택 | 비과세 | 비과세 |
2주택 | 과세 | 비과세 |
3주택 | 과세 | 간주임대료 과세 |
월세가 없는 전세만 놓은 집을 가진 3주택 이상 소유자도 전세 보증금에 대해 은행에 예금 했을 때 얻는 수준의 이자를 임대료로 계산합니다.
주택임대소득신고 과세 방법은?
신고 대상을 파악했다면 그 다음 선택해야 할것이 종합과세로 처리할지 분리 과세로 처리할지 인데요. 참고로 종합과세는 합산해 누진세율 6~42%를 적용하고, 분리과세는 다른 소득금액에 합산하지 않고 14% 소득세율을 계산합니다. 이때 과세표준은 필요경비와 기본공제를 적용한 금액이며 임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달라집니다.
구분 | 사업자등록 o | 사업자등록 x | |
분리과세 | 필요경비 | 60% | 50% |
기본공제 | 4백만원 | 2백만원 | |
주택임대소득세 절세 팁!
임대소득에 대한 세금 절세 팁은 먼저 시/군/구청에 주택임대사업자 신고가 있습니다. 사업자 신고는 세무서와 지자체 2곳에서 할 수 있는데 세무서는 의무 신고를 해야 하며 시/군/구청은 선택사항 입니다.
그 다음으로 임대소득에 대한 세금을 아낄 수 있는 조건으로는 국민주택규모, 기준시가 6억원 이하, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하 요건을 충족해야 합니다.
민간임대주택도 단기(4년)와 장기(8년)으로 나뉘는데 단기는 임대 소득세의 30%를 감면하고, 장기로 등록하면 75%를 감면 받을 수 있습니다. 또 양도소득세의 경우 장기보유특별공제 우대와 종합부동산세의 경우 합산 배제, 지방세 감면 등 다양한 세금혜택이 있습니다. (단, 시/군/구의 사업자 등록을 하고 세액 감면을 받았다면 이후 임대기간이나 임대료 등 조건을 지키지 못할 경우 과태료가 부과됩니다.)
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