종합소득세 주택임대 절세포인트를 알려드립니다
2021-05-07
뉴스톡 신승세무법인
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#종합소득세 신고시 주택임대 ‘절세 포인트’ !!!
■ 종합소득세를 신고할 때 주택임대소득이 있다면 과세대상에 해당하는지 확인해야 합니다.
1주택자는 기준시가 9억원 초과 주택의 월세수입,
2주택자는 모든
월세 수입,
3주택 이상 보유자는 모든 월세 수입과 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금ㆍ전세금 합계 3억원 초과하는 경우가 과세 대상입니다.
주택임대소득 신고 대상이라면 아래의 절세 포인트를
확인해보십시오.
■ 주택 수 확인
- 공동소유 주택은 원칙적으로
최다지분자의 소유주택으로 계산하나, 2020년 귀속부터는 다음 중 하나에 해당할 경우 소수지분자의 주택수에도
가산
① 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만원
이상
② 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 9억원과 지분율 30%는 과세기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단)
- 본인과 배우자가 각각
주택을 소유한 경우 부부합산하여 주택 수를 계산하지만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우
아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산
① 부부 중 지분이 더 큰 자
② 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에
가산하기로 한 자
■ 종합과세vs분리과세 중 유리한 것 선택
주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6∼42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능
* 홈택스에서 종합과세와
분리과세의 예상세액 비교 가능
: 홈택스＞세금종류별 서비스＞세금모의계산＞주택임대소득
종합ㆍ분리과세 예상세액 비교하기(2020년 세액비교)
■ 종합과세와
분리과세 적용 사례
(주의) 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부와 건강보험료 등을 고려하지 않은 종합과세 또는 분리과세 여부에 따른
종합소득세액을 단순 비교한 것임
(1) 종합과세가 유리한 경우
단순경비율 적용 대상자 & 주택임대업 사업자등록 없음 & 3주택임대소득 외의 다른 소득 없음
⇒ 종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104, 701301)이 종합과세가 분리과세(세율 14%)보다 유리하거나 같음
(2) 분리과세가 유리한 경우
1주택임대 총수입금액이 1천만원 이하 & 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상
소득금액이 2천만원 이하 & 3주택임대 사업자등록
등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4백만원) 우대 적용
⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104,
701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음
(3) 분리과세가 유리한 경우
주택임대 총수입금액이 4백만원 이하 & 2주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원
이하
⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101∼701104,
701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음
■ 사업자등록에
따른 세금혜택 확인
‘소득세법’에 따른 사업자등록과 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율1)과 기본공제2) 혜택 적용, 소형주택
임대사업자에 대한 세액감면3) 가능
1) 필요경비율: 미등록 50%→등록 60%
2) 기본공제: 미등록 2백만원→등록 4백만원
3) 감면율: 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)
