임대소득세 문의가 많아 간단히 정리했습니다.

2021-08-23

뉴스톡 신승세무법인

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#임대소득자의 세금과 절세법 간단정리

세무톡을 통한 임대소득세에 관한 문의가 늘었습니다. 주로 소득세 계산이나 절세방안이 많은데요, 많은 분들이 임대소득세 관련해서 의문을 가지고 있을 것으로 예상되어, 이에 대해 간단히 정리해 보았습니다.

 

 

 

■ 주택수에 따른 임대소득세 과세여부

 

1주택만 소유하고 해당 소유주택만 임대하는 경우에는 임대소득세가 발생하지 않습니다. 하지만 기준시가가 9억원이 넘어가는 경우 월세수입에 대해 임대소득세를 부담합니다.

 

2주택 소유자인 경우에는 모든 월세수입에 과세합니다.

 

3주택 이상인 경우에는 모든 월세수입 뿐만 아니라 비소형 3채 이상이면서 합계 3억원 초과인 보증금, 전세금도 임대소득세 과세대상입니다.

 

여기서 주의할 점은 보증금은 간주임대료로 환산해 계산한다는 겁니다. 3억원이 넘는 보증금 합계액의 60%를 365일(윤년은 366일)로 나눈 후, 정기예금 이자율을 곱해 산출합니다.

 

이밖에 월세를 선불로 내는 선세금도 과세기간에 속한 월 수만큼 떼어 임대소득에 포함해야 합니다.

 

 

 

■ 임대소득세 분리과세를 통한 절세

 

종합소득세를 신고할 때 임대소득도 함께 신고하게 됩니다.

여기서 임대소득이 2000만원 이하이면 분리과세도 가능한데요, 간단히 말하면 세금을 다른 소득과 합치지 않고 따로 계산한다는 겁니다. 종합소득세는 소득이 많을수록 높은 세금을 내는 누진세율(6~42%)이 적용되기에 분리과세가 유리한 경우가 있죠.

200만원 이하의 임대소득을 분리과세하면 필요경비를 소득의 60%까지 인정해 주고, 400만원을 기본 공제하며 세율도 고정된 14%세율이 적용됩니다.

만약 미등록 주택이면 소득의 50%까지, 200만원을 공제하므로 주택을 등록하는 게 좋습니다.

따라서 임대소득 외에 다른 소득도 많아서 합산과세할 경우 14%보다 높은 세율이 적용된다면 분리과세가 유리합니다.

반대로 합산하더라도 중합소득세율이 14%보다 낮은 세율이 적용된다면 합산과세를 선택하는 것이 유리합니다. 물론 여기에 필요경비 인정비율과 기본공제도 고려해 보아야 합니다.

또한, 주택임대소득이 2000만원이 넘는 경우에는 반드시 다른 소득과 합산해서 계산해야 합니다.

계산이 복잡한 경우, 국세청 홈택스 홈페이지 우측 하단에 ‘세금모의계산’을 클릭하면 미리 계산하여 비교할 수 있습니다.

 

 

 

■ 소형주택임대의 세액감면 혜택

 

국민주택규모(85㎡ 이하)의 소형주택임대는 임대소득세액을 일부 감면해주는 세액혜택이 있습니다.

 

2022년 말까지 임대사업자의 30%, 8년 이상 장기일반민간임대주택 등은 75%까지 세액을 감면해줍니다.

소형주택 임대사업자 세액감면은 임대사업자등록증과 임대조건신고증명서, 표준임대차계약서 사본, 임대차계약 신고이력확인서 등을 첨부해서 관할세무서에 신청해야 받을 수 있습니다.