상속으로 인한 2주택자 비과세 특례
2022-01-21
뉴스톡 신승세무법인
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#상속으로
받은 주택 절세법 특례를 안내드립니다.
상속으로 주택을 받아 2주택자가 되었다면 기존주택을 양도할 시
절세하는 방법이 있습니다. 바로 상속으로 인한 2주택자 비과세
특례인데요, 조금 복잡하나 관련 특례에 대해 자세히 알아야 혜택을 받을 수 있으니 아래 내용을 숙지하시기
바랍니다.
■ 상속주택
비과세 특례 적용 요건
상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아
양도소득세를 비과세 합니다.
이때 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이나 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의해 사업시행
완료 후 취득한 신축주택만 해당합니다. 상속개시 후 취득한 주택 등은 해당되지 않습니다.
또한 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내 피상속인으로부터 증여받은
주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의해 신축된 주택은 일반주택에서 제외하여 비과세 하지 않습니다.
■ 상속주택
특례 적용 순위
상속받은 주택 또한 피상속인이 두 채 이상 주택을 소유한 경우 선순위에 해당하는 1주택만 상속주택 특례를 적용하고 나머지 상속주택은 특례 적용을 배제합니다. 이때
선순위 상속주택을 결정하는 기준은 다음과 같습니다.
① 피상속인의 소유기간이 긴 주택
② 피상속인의 거주기간이 긴 주택
③ 상속개시 당시 피상속인이 거주하던 주택
④ 기준시가가 높은 주택
⑤ 상속인의 선택 순으로 결정합니다.
■ 동거봉양
합가시 상속주택 특례 인정
또한 상속개시 이전 피상속인과 상속인이 각각 1주택을 소유하던 상태에서 동일세대인 상속인이 상속받는 경우는 상속주택 특례를 배제합니다. 상속인의 일반주택은 상속개시 전에는 1세대 2주택으로 비과세를 받을 수 없는 상황이었는데, 동일 세대원으로부터 상속주택을 받음으로써 비과세를 받게 된다는 것은 형평에 어긋난다고 보기 때문입니다.
그런데 동일 세대원이라고 하더라도 부모를 봉양하기 위해 합가했다가 상속받는 경우까지 비과세를 배제한다면
효자녀를 오히려 차별하는 결과가 될 것이므로 동거봉양 합가 이전에 상속인이 보유하던 일반주택은 상속주택 특례를 인정하여 비과세 양도할 수 있습니다.
■ 1주택 부부가 각각 주택 상속받은 경우 비과세 양도 가능할까요?
만약 1세대 1주택인
부부가 남편의 아버지로부터 주택을 상속을 받은 후 아내의 아버지로부터 다른 주택을 상속받는 경우 일반주택은 상속주택 특례를 인정받아 비과세 양도할
수 있는지 의문이 생길 수 있습니다.
해석에 따르면 1세대 1주택(A) 보유자가 별도 세대로부터 1주택(B)을 상속받아 2주택 상태에서 A주택
취득일부터 1년이 지나 별도 세대인 다른 피상속인으로부터 1주택(C)을 상속받은 경우 그 취득일부터 일시적 2주택 양도기한 이내에 A주택 양도시 일시적 2주택 특례가 적용되어 비과세한다고 되어 있습니다.
즉 B를 상속주택 특례 주택으로 보고, C는 일반주택의 대체주택 취득으로 보아 A, C를 일시적 2주택 상태로 보는 겁니다 . 이것은 B, C 둘다 상속주택 특례주택으로 인정하지 않고, 하나만 상속주택 특례를 인정한다는 뜻입니다.
그렇다면 1세대 1주택 (A) 보유자가 별도 세대인 피상속인이 소유한 2주택 (B,C)를 상속받아 3주택이 된 경우, B를 상속특례주택이라고 할 때 C는 일반주택이 되고 A, C가 일시적 2주택 상태라면 A를 비과세 받을 수 있다고 볼 수 있지 않을까요?
해석예규에는 일시적 2주택 특례를 적용할 수 없다는 것이 다수이나
적용할 수 있다고 하는 해석도 있어 판단이 엇갈리고 있습니다. 기존 해석을 변경한 것인지 여부가 불확실한
만큼 일반주택을 양도함에 있어 신중을 기하여야 할 것입니다.
